売買による所有権移転登記（不動産の名義変更）：不動産登記.jp（宮城県仙台市のHigh Field司法書士法人）

売買による所有権移転登記

不動産を購入した場合、その旨の登記を備えておかないと、第三者に対して自分が所有者であることを主張することができません。

仮に、売主が二重売買（同じ不動産を二人に売却）を行なった場合には、先に代金を支払ったほうではなく、先に売買による不動産登記を備えた者のほうが保護されることになるのです。

個人間の不動産売買では特に注意が必要です（登記をしてある、と売主に騙されるケースが散見されます）。

もちろん、自分が所有者として認められなかった場合には売主から売買代金を返してもらうことができるのですが、二重売買をするような売主（いわば詐欺の犯人）からお金を取り戻すことが容易でないことは明らかです。

したがいまして、不動産を買った場合には、必ず自分あてに所有権名義を移す登記を備えておかなければなりません。

なお、同じ売買であっても、新築マンションを購入した際は所有権移転登記ではなく所有権保存登記を申請することになります（詳細は住宅新築に関する登記のページへ）。

売買による所有権移転登記の必要書類

売買によって所有権が移転した旨の登記申請を行なう際には、次の書類が必要です。

登記原因証明情報（売買契約書と領収書で代替可能）
登記のみに使用するための登記原因証明情報という書類を作成するほか、売買契約書（及び売買代金の領収書）で代替することも可能です。
権利証（登記済証）または登記識別情報
売主本人からの登記申請であることを証明するため、売主が所有権を取得した際の権利証または登記識別情報を添付します。
買主の住民票
売主の印鑑証明書
発行から3ヶ月以内の売主の印鑑証明書が必要です。
売主の資格証明書
売主が法人の場合、発行から3ヶ月以内の売主の資格証明書が必要です。
登記委任状
売買による所有権移転登記を司法書士などに依頼する場合、登記委任状が必要になります。
固定資産評価証明書
相続登記においては不動産の評価額に応じた登録免許税が必要ですので、計算の資料として固定資産の評価証明書を添付します。

売買による所有権移転登記にかかる登録免許税

売買を原因として不動産の所有権移転登記を申請する際の登録免許税は、土地と建物で税率が異なります。

なお、司法書士に売買による所有権移転登記を依頼する場合には、別途報酬が必要になります。

司法書士に依頼した場合の登記費用

土地売買の所有権移転登記にかかる登録免許税

土地売買の登記の現時点での登録免許税は固定資産評価額×1,000分の10（1％）ですが、これは租税特別措置法によるものであり、毎年若干税率が変わっていきます。具体的には次のとおりです。

  • 平成18年4月1日から平成21年3月31日まで1.0%
  • 平成21年4月1日から平成22年3月31日まで1.3%
  • 平成22年4月1日から平成23年3月31日まで1.5%
  • 平成23年4月1日から2％（予定）

建物売買の所有権移転登記にかかる登録免許税

建物売買の登記の登録免許税は原則として固定資産評価額×1,000分の20（2％）です。

ただし、一定の条件を満たす住宅用家屋の売買の場合には、その旨の証明書（住宅用家屋証明書）を添付することにより、登録免許税が固定資産評価額の1,000分の3（0.3％）に減免されます。

不動産の売買に関するその他の税金

売買によって不動産を取得する際には、登録免許税以外に複数の税金が発生します。

仲介の不動産業者や司法書士もある程度のことは認識しておりますが、軽減措置の有無・適用の可否などは税理士・税務署・県税事務所等にご確認ください。

所得税

不動産の売却益が発生した際、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されます。

短期譲渡、長期譲渡によって税率が大幅に異なる上、様々な軽減措置がありますので、詳細は税務署に確認してください。

贈与税

世間一般の妥当な価格での不動産売買については、贈与税が課税されることはありません。

しかし、通常1,000万円の価値のある不動産を500万円で売却するなど、明らかに不公平な価格による不動産売買が行なわれた場合、一方から他方へ贈与があったものとみなされ、贈与税が課税される場合があります。

夫婦間や親子間で不動産の売買を行なう際であっても、安易に値引きせず、十分に価格を検討してください。

不動産取得税

不動産を取得した場合、都道府県税である不動産取得税が課税されます。

基本的な税額は不動産の固定資産評価額×税率で決まりますが、住宅用地や住宅を取得した場合には軽減措置があります。

軽減措置を受けるためには申告が必要であり、さらに軽減措置適用による計算方法は複雑ですので、詳細な手続は県税事務所等にご相談ください。

印紙税

売買契約書を作成する場合、売買代金の価格に応じて印紙税がかかります（売買契約書に収入印紙を貼付し、消印を行なわなければなりません）。