住宅新築の際の所有権保存登記：不動産登記.jp（宮城県仙台市のHigh Field司法書士法人）

住宅新築の際の所有権保存登記

住宅を新築した際には、最初に建物の表題登記を申請し、続いて所有権保存登記を行います。

建物の表題登記と所有権保存登記

建物の表題登記

建物の表題登記は、簡単にいうと「どこに、どのような建物が存在する」ということを登記簿に記載するための登記です。

建物の表題登記に記載されるのはあくまでも外形的な部分だけであり、建物にどのような権利が設定されているのかについては、表題登記では知ることができません。

建物の表題登記にあたっては測量が必要になり、通常は土地家屋調査士に依頼することになります（司法書士は表題登記を申請することができません）。

建物の所有権保存登記

建物の表題登記を行なったのみでは、建物の所有権者は公示されていません（表題登記でも所有者は登記されますが、これは第三者に対して対抗力を有する登記ではありません）。

自分が建物の所有者であることを公示し、第三者に対して対抗するためには建物の所有権保存登記を行なわなければなりません。

また、銀行から住宅ローンを借りる場合、抵当権設定が必須となりますので、抵当権設定登記の前提として所有権保存登記が必要になります。

司法書士は、建物の所有権保存登記を担当いたします。

区分建物（マンション）の所有権保存登記

マンションなどの区分建物を開発業者から購入した際には、所有権移転登記ではなく所有権保存登記を申請することになりますが、同じ「所有権保存登記」とは言っても、一個建ての建物と区分建物ではその仕組みが異なっています。

マンションなどの区分建物を購入する際には、建物の一区分だけでなく、その敷地の権利も一緒に購入することになります。

これは、「建物の区分所有等に関する法律」において、区分建物とその敷地の権利（敷地権）を分離して処分することが禁じられているためです。

マンションを購入した際の所有権保存登記においては、敷地権の所有権移転も同時に公示しなければならないため、単純な所有権保存登記よりも若干複雑な仕組みになっています。

建物の所有権保存登記の必要書類

建物の所有権保存登記に必要な書類は、区分建物以外の建物の場合と区分建物の場合で異なります。

区分建物以外の建物の所有権保存登記

所有者の住民票
登記委任状
所有権保存登記を司法書士などに依頼する場合には、登記委任状が必要になります。
固定資産評価証明書
建物の所有権保存登記においては不動産の評価額に応じた登録免許税が必要ですので、計算の資料として固定資産の評価証明書を添付します。
住宅用家屋証明書
新築建物についての登録免許税の軽減措置の適用を受ける場合、要件を満たした建物であることを証明するために住宅用家屋証明書を添付します。

区分建物の所有権保存登記

区分建物販売業者が発行した所有権譲渡証明書
区分建物販売業者が所有者に対して区分建物を販売したことを証明する書面を添付します。
区分建物販売業者が発行した承諾書及び印鑑証明書・資格証明書
区分建物の所有権保存登記は敷地権についての所有権移転の性質も有しますので、これを承諾する旨の書面が必要になります。
なお、この承諾書には区分建物販売業者の代表者の資格証明書と印鑑証明書を添付する必要があります。
所有者の住民票
登記委任状
所有権保存登記を司法書士などに依頼する場合には、登記委任状が必要になります。
固定資産評価証明書
建物の所有権保存登記においては不動産の評価額に応じた登録免許税が必要ですので、計算の資料として固定資産の評価証明書を添付します。
住宅用家屋証明書
新築建物についての登録免許税の軽減措置の適用を受ける場合、要件を満たした建物であることを証明するために住宅用家屋証明書を添付します。

建物の所有権保存登記にかかる登録免許税

建物新築の際に所有権保存登記を申請する際には、不動産の固定資産評価額×1,000分の4（0.4％）の登録免許税が必要となり、登記申請の際に納付しなければなりません。

ただし、一定の条件を満たす住宅用家屋の売買の場合には、その旨の証明書（住宅用家屋証明書）を添付することにより、登録免許税が固定資産評価額の1,000分の1.5（0.15％）に減免されます。

なお、司法書士に所有権保存登記を依頼する場合には、別途報酬が必要になります。

司法書士に依頼した場合の登記費用

住宅新築にかかるその他の税金

建物の新築に関しては登録免許税以外に複数の税金が発生します。

仲介の不動産業者や司法書士もある程度のことは認識しておりますが、軽減措置の有無・適用の可否などは税理士・税務署・県税事務所等にご確認ください。

不動産取得税

住宅を新築した場合、都道府県税である不動産取得税が課税されます。

基本的な税額は不動産の固定資産評価額×税率（3％）ですが、申告をすることにより軽減が受けられます。

軽減措置適用による計算方法は若干複雑ですので、詳細な手続は県税事務所等にご相談ください。

贈与税

資金の出し手と所有権者が異なる場合（例えば、夫が住宅新築資金の全額を支出するが、住宅の名義を妻と半分ずつにする場合）などは、贈与税が課税される場合があります。

所得税の住宅取得等特別控除（住宅ローン控除）

住宅ローンを組んで住宅を新築した場合、住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度があります。

控除を受けるには税務署での手続が必要になりますので、詳細は税務署や税理士にご相談ください。